El BOE del 25 de mayo publicó la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (https://www.boe.es/boe/dias/2023/05/25/pdfs/BOE-A-2023-12203.pdf).
La norma, entre otros aspectos, afecta a la actividad de intermediación inmobiliaria, concretando en el art. 30 principios básicos y en el art. 31 la información “mínima en las operaciones” a entregar a las personas interesadas (identificación, precio, certificados, etc.).
Modifica el régimen de arrendamientos, si bien los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), “celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación” (disposición transitoria cuarta).
La disposición final primera modifica la normativa de prórroga de contratos de arrendamiento (art. 10 LAU) se modifica de la siguiente forma: Se amplía la prórroga obligatoria de 3 a 5 años (o a 7 años, si el arrendador es persona jurídica). Durante los 5 años de prórroga obligatoria, el arrendador y sólo en los casos de persona física, sólo tendrá la potestad de recuperar la vivienda para sí o su familia si estaba
expresamente recogido en el contrato en el momento de la firma.
En la disposición segunda, se establece el pago electrónico (art. 17.3 LAU) a partir de la entrada en vigor, los pagos del arrendador solo se podrán realizar a través de BIZUM o transferencia bancaria, PROHIBIENDO ASÍ EL PAGO EN EFECTIVO.
Asimismo, también introduce límites a la renta al introducir los apartados 6 y 7 del art. 17 LAU, en 2023 se establece un límite del 2%, para el 2024 se establecerá un límite del 3% y para los próximos años se establece un nuevo sistema en manos de El Instituto Nacional de Estadística que establecerá el límite que será distinto al IPC de ese año, en concreto para viviendas situadas en zonas “de mercado residencial tensionado” (que deberán concretarse más adelante).
Esa disposición final primera modifica también el art. 20.1 LAU para que quede “redactado como sigue:
«1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
“Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”. Aspecto que modifica el anterior redactado que vinculaba tales gastos solo en el caso de que el arrendador fuera persona jurídica.
Añade a la LAU “una disposición adicional undécima, redactada de la siguiente forma: «Disposición adicional undécima. Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.
“El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento”.
La disposición final sexta limita “la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda” de contratos previos en 2023 y 2024. Permitiendo su negociación con las condiciones fijadas en tal disposición.
Aclaramos que la modificación referida a que los “gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador” se vincula únicamente a los supuestos de arrendamiento de vivienda habitual.
Los arrendamientos de locales quedan sujetos al régimen de uso distinto al de vivienda, por lo que quedan excluidos, y siguen como hasta ahora en todas sus vertientes. La retribución del agente inmobiliario en estos casos tampoco queda modificada.
